Soru Özeti/İçeriği:

Kiracının evde fuhuş yaptırması, imkan sağlaması, teşvik etmesi durumunda evden çıkarabilme (tahliye edebilme) olanağı mevcut mudur?

Cevap:

Borçlar Kanununun 316. maddesine göre kira sözleşmesi; gayrimenkul (taşınmaz) ya da menkul (taşınır) herhangi bir eşya ya da mülk sahibinin, kiracı olarak belirlenen kişiye belirli bir bedel karşılığında, bunları yalnızca kullanma ve/veya yararlanma yetkisini veren akittir (sözleşmedir).

Burada;

1-) Eşya ya da mülk sahibi “kiralayan”,

2-) Eşya ya da mülkten yararlanacak ya da bunları kullanacak olan “kiracı”,

3-) Kira sözleşmesine konu eşya ya da mülk de kira konusu ya da “kiralanan”,

Şeklinde adlandırılmaktadır.

Kira sözleşmesine istinaden kiralayanın da kiracının da karşılıklı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Burada konu kiracıya yoğunlaşmayı gerektirdiğinden, örneğin kiralanan bir mesken için, kiracı kiralanana iyi bakmak, özenle kullanmak ve taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

1- 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu (TCK) Bakımından

Kiralananda fuhuş yapılması olayında, meskenin tahliye ettirilmesinden ayrı olmak üzere bir de TCK gereğince oluşan suçtan söz edilmelidir. Çünkü bahse konu kanunun 227. Maddesine göre; bir kimseyi fuhşa teşvik etmek, bunun yolunu kolaylaştırmak ya da fuhuş için aracılık etmek veya yer temin etmek suç teşkil etmektedir. Bu suç, 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanununa göre suç araştırma makamlarının harekete geçmesini ve konunun yargıya intikal ettirilmesini gerektirmektedir. Yargı mercilerinin verecekleri kesin kararlar durumu belirleyecektir.

2- Kiralananda Fena Kullanım Bakımından

Yukarıda bahsedildiği gibi kiralanan bir yerde kiracının haberdar olduğu ya da olmasına kesin gözüyle bakılacağı şekilde fuhuş yapılması, kiralananın, kiracı tarafından açıkça ve somut olarak fena kullanım teşkil etmektedir. Kiralananın bu şekilde fena kullanımı da kira sözleşmesindeki taraf iradelerine de aykırılık teşkil etmektedir. Bu nedenle kiraya veren için tahliye hakkı söz konusu olmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi, yukarıda belirtildiği gibi komşulara saygı göstermesini kiracı için bir yükümlülük addetmiş ve buna uymama halinde ihtar ile tahliye işlemleri başlatılabilmesini öngörmüştür. Ancak aynı maddenin son fıkrası,

“Aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Dediğinden, bu şekilde bir fena kullanımın, kiralayana, doğrudan sözleşmenin feshini yani kiralananın, gerekirse cebri icra yoluyla boşaltılmasını isteme hakkını verdiği değerlendirilmektedir.

Bu arada, kanunlarda fena kullanım hallerini saymamışladır. Ancak uzun yıllar Yargıtay’ın emsal teşkil eden kararlarıyla fena kullanım oluşturacak haller belirlenmiştir. Kiralananda kumar oynatmak, bilerek kiralanana zarar vermek, kiralananı genel ev olarak kullanmak vb. haller fena kullanım teşkil etmektedir. Bu durumda yukarıda bahsedildiği şekilde iki haklı ihtardan ziyade ivedilikle tahliyenin gerçekleşmesi gerekir. Yargıtay uygulaması da bu şekilde olup Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin Esas 2012/18614, Karar 2013/1616 sayılı kararı da bu değerlendirmelerimizi doğrulamaktadır.

3- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 27/1 maddesine göre,

“Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.”

Bu hüküm, ahlaki olmayan, kanunlarla da yasaklanan her faaliyet için sözleşme engeli gördüğü gibi, bu niteliklerden birisini bünyesinde barındıran her sözleşmenin de hükümsüz olduğunu açıklamaktadır. Şu halde, kanunun bu hükmü kapsamına girdiği sübuta eren her durum için kiralayan kiracıdan meskenin derhal boşaltılmasını isteyebilecektir.

Burada, kiralananın “komşular için çekilmez şekilde” veya “fena kullanımı”, 6098 sayılı Türk Borçlar kanunu perspektifinde işlemlere dayanak teşkil eden bir durumdur. Dolayısıyla kiracının özen yükümlülüğünün açık ya da bariz ihlâli oluşturan bu durumda kiralananın doğrudan tahliyesinin istenmesi mümkün olup bu durum, Yargıtay kararlarında da istikrar bulmuştur.

Bu arada yargı mercilerinin fuhuş iddiasıyla açılan bir davada sanıkların beraatlarına karar vermiş olsa bile, “fena kullanım” ya da “komşular için çekilmez hale gelmiş olmak” hallerinden birinin oluşması, yukarıdaki işlemler için gerekli ve yeterli olabilecektir.