Kiralananın Tahliyesi İçin Yapılacak “İki İhtar”ın Kapsamı

Prof. Dr. R. Cengiz Derdiman

Örnek Yargıtay Kararları Çerçevesinde Hukuksal Yorum ve Sözleşme Hürriyeti Konularında

Genel Bir Değerlendirme

1. Yazının Kapsamı ve Bazı Terimler

Bu yazıda, kiralananı tahliye için 2 haklı ihtarı gerekli gören yasal hüküm, ihtar sayısı ve konusu yönünden değerlendirilmekte ve sözleşme hakkı bakımından konumu ele alınmaktadır. Esasen, konut ve çatılı işyerlerinin konu edildiği bu yazı, hukuksal yorumlama metotlarını bir örnek yasal hükme uyarlama egzersizi içeren deneme mahiyetindedir. Kamu tüzel kişilerinin de kiralayan ya da kiracı olabilecekleri düşünülürse, konunun idareyi de hukuksal olarak ilgilendirdiği söylenebilir. Atıf yapılan yargı kararları ve diğer eserlerle kendi web sitesinden alınan Anayasa Mahkemesi (AyM) kararları “kaynakça” gösterilmiştir.

Aşağıda yer alan bazı deyimleri açıklamak da gerekmektedir:

“Borcun ‘muaccel’ olması”ndan maksat, borcun -ecelinin gelmiş- ve ödenmesi gereken dönemine girmiş olmasıdır. Ödenmesi gereken borcun ödenmemesi ve bunda direnme ise temerrüt, daha doğrusu “temerrüde düşme” olarak belirtilebilir (Derdiman, 2015: 403, 406). Konumuz açısından ihtar, muhataba, borcun “muaccel hale geldiğinin bildirilmesi ve ödenmesinin istenmesidir. “Temerrüde düşen borçluya borcunun vadesinin dolduğu ve ödemesi gerektiği ihtar ile bildirilir” (Derdiman, 2015: 406). “İhtar”, ödeme için bir kez daha “hukuka uygun zorlayıcı yönü”yle, hatırlatma niteliğindeki “ihbar”dan biraz daha farklı olarak görülebilir. TBK, muhataba “ihtar” çekilmesini öngörmektedir. Buna göre, örneğin, ödenmeyen tek bir kira bedeli için arka arkaya çekilen ihtardan ilki haklı olsa da; 2.’si, ilk ihtarın tekrarına ilişkin bir “ihbar” olarak algılanabilecektir.

2. Konuya İlişkin Genel Bilgi

Kira bedellerini sözleşmede belirlenen zamanlarda ödemek kiracının borcudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira bedelinin ödenmediğinin iki haklı ihtarla belirlenmesi halinde, kiralayana, sözleşmeyi sona erdirme (madde: 352/2) ve dolayısıyla tahliye hakkı vermiştir. Buna göre, “bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde” ödenmeyen (muaccel hale gelen) kira bedelleri için “yazılı olarak iki haklı ihtar”da bulunmak gerekecektir.

İcra ve İflas Kanununa göre (madde: 294/b-4) “ihtarlı ödeme emri (818 sayılı Borçlar Kanununun) 260. (TBK’nın 315.) maddesinde yazılı ihtar yerine geçer. Takibin itiraza uğraması Borçlar Kanunu’nun 260.maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinden kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesinin istenmesine engel değildir.” (Yargıtay 2009).

TBK’nın 346. maddesine göre sözleşmelere, ödenmeyen kira bedellerinden sonrakilerin de muaccel olacağı hükmünü içeren “muacceliyet şartı” ya da ödenmeyen kira bedelleri için “ceza şartı” konamayacaktır. Yanız, 6217 sayılı kanunun (6353 sayılı kanunla değişik) geçici 2. maddesine göre; kiracısının tacir, özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyerleri için, (TBK’nın 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl uygulanmayacaktır. TBK’nın 352/2 maddesi bu istisnaya dâhil değildir. Bu kapsamdaki) kira sözleşmelerine muacceliyet kaydını koymak halen mümkündür.

Sözleşmede bu kaydın bulunması halinde, bir kısım yargısal kararlarda(örneğin Yargıtay 2016; 2017); sözleşmede muacceliyet şartının bulunması halinde, ödenmeyen dönem kira bedeli ile sonraki dönemlere ait muaccel olacak bedellerin tek bir ihtarla istenebileceğine, dolayısıyla 2. haklı ihtarın söz konusu olamayacağına hükmedilmektedir. Bu tür bir yorumun hukuka uygun olup olmadığı aşağıdaki bilgiler içinde değerlendirilmiştir.

3. “2 Haklı İhtar”ın Usûl ve Kapsamı

Kısaca söylersek:

Bir hukuk kuralının lâfzı yeterince açıklayıcı değilse, ruhî yorumlamaya da ihtiyaç duyulur (Derdiman, 2015: 131, 132). Yorumda hükmün, lafzıyla ifade ettiği anlamın dışına çıkılmaması (Kühl-Reichold-Rollenfitsch, 27); aksine bir kayıt yoksa toplumun anlayacağı anlamının esas tutulması (Leipold, 165; Derdiman 2015, 131; Serozan, 142; Zerres, 23; Larenz, 307) ve gerektiğinde yasal hükmün amacına ve konuluş süreci ve sebeplerine bakmak gerekir. Bu konuda bilimsel ve yargısal görüş ve içtihatlar da dikkate alınmalıdır.

TBK’nın ödenmeyen her bir kira bedeli için ayrı ihtar çekilmesini istemesi, kirasını geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracılara karşı kiralayanı bu imkânla (aynı kanaat: Zevkliler, 270) korumak olabilir. Kiracının, borcunu unutmuş veya hatalı davranmış olması ihtimali gereği, bir şansı daha hak ettiği de düşünülebilir.

Yukarıda kısaca değinilen yorumlama ilkeleri güdümünde, yazılı “2 ihtar”ın ödenmeyen her bir kira dönemi için ayrı ayrı yapılacağı (aynı kanaat, örneğin: Zevkliler, 270), her birinin ilgili kira dönemine ait olacağı (Yavuz, 306) söylenebilir. Doktrinde (Yavuz, 306; Eren, 376-378, 447; Zevkliler, 270, 271; Aral-Ayrancı, 308 ). Bir kararda da, ödenmeyen birkaç aya ilişkin kira bedeli ve arkasında yine ödenmeyen sonraki ay kira bedelinin ödenmesi için çekilen 2 ayrı ihtarların haklı olduğunu kabul edilmiştir (Yargıtay 2009). Yasal hükmün gerekçesi, Adalet Komisyonu raporları ve Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulundaki görüşmeleri (bakınız: TBK Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, 156; Kaya, 440; TBMM, s. 41) da, yasal hükmü (TBK, madde: 352/2), bu şekilde anlamayı elverişli kılmaktadır.

4. “Kira Bedeli”nin Anlamı

TBK (madde: 299) kira sözleşmesinin kurucu unsurları arasında saydığı “kira bedeli”ni tanımlamamıştır. “Kira bedeli” sözleşmede kararlaştırılan ödeme biçimine göre, kiralanandan “‘yararlanma devam ettikçe’ ödenen bedel” olarak anlaşılabilir (Mukayeseli hukuk açısından İslâm hukukunda bu yönde izahat için bakınız: Çiğdem, 306). TBK (madde: 325/1), kiracının “kiralananın zamansız boşaltılması halinde … makul süreye kadar devam edecek” olan “borçları”ndan bahsetmiştir. Bu hükme göre düşünüldüğünde, “kiralanandan yararlanılamayan dönemlerde muaccel olan sonraki tutar”ı kira bedelinden daha ziyade, bir tür “ücret borcu” ya da “tazminat” olarak görmek gerekebilir.

Bu durumda:

Ödenmeyen kira bedeli ve/veya muaccel olan sonraki bedeller alacak davasına ve bunun için ihtara konu olabilir. Tahliye için yapılması şart olan ihtarlar ise kanaatimizce, “‘her bir kira dönemi için ve o dönemin bedeli ile sınırlı’ iki haklı ihtar”dan başka şekilde anlaşılamaz. Diğer taraftan TBK’ya göre süresi belli olmayan kira sözleşmelerinde, ödenmeyen kira bedeli ve muaccel hale gelecek sonraki dönemlerin belirlenmesi her zaman zaten mümkün olmayabilir. Bu halde tahliye için tek seçenek, ihtarların, yalnızca ödenmeyen kira bedelleri için yapılması olacaktır.

5. “2. Haklı İhtarı İmkânsız Hale Getirici” Yorumun Kanuna Aykırılığı

Sözleşmede ödenmeyen kira bedeliyle birlikte sonrakilerin de muaccel olacağına ilişkin kaydın yer alması halinde ihtar, ödenmeyen kira bedelinden başka bedeller de dâhil edilerek çekilecek olursa, tahliye için şart olan ikinci ihtarı çekmek mümkün olmayacaktır (örneğin Yargıtay 2017). Bu durum 2 haklı ihtar tabirini uygulanamaz hale getirdiği için, TBK’nın mezkûr (anılan) 352/2. maddesine aykırı olsa gerektir.

Bu arada, kiracının ihtar konusu kira bedelini ödememekte temerrüde düşüp de, diğer dönemlerin kira bedellerini ödemeye devam etmesi halinde TBK’nın 315. maddesine göre hareket edilebilir. Buna göre, verilen süre sonunda temerrüdün devam etmesi söz konusu olursa, “sözleşmenin feshi” istenebilecektir (Suiçmez, 1615, 1616; mukayesli hukuk açısından İslâm hukukunda aynı yönteme ilişkin olarak bakınız: Çiğdem, 311).

6. Sözleşmede Yer Alacak “Muacceliyet Şartı”nın ve İstisnasının İhtara Etkisi

TBK’nın 346. maddesi, kira sözleşmelerine, cezaî şart ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair konacak hükümleri geçersiz saymıştır. Sözleşmenin bu kısmı itibarıyla “‘kısmî butlan’ yaptırımına tabidir” (Eren, 432). TBK’nın (madde: 352/2), tahliye için her biri ayrı dönemlere ait olan ödenmeyen kira bedellerine ait olmak üzere 2 ayrı ve haklı ihtarı aradığı, buradan da bellidir.

Bu şartın kira sözleşmesine yazılması, şartları kiracı aleyhine değiştirmek olarak görülerek itiraz konusu olabilecektir. Zira TBK’nın 354. maddesi, dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin yasal hükümlerin kiracı aleyhine genişletilemeyeceğini vurgulamaktadır. Bundan, ve TBK’nın 343. maddesinden, kira sözleşmesine kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine kabul edilecek içerik konulamayacağı sonucu da çıkarılabilir (aynı kanaat: Yavuz, 274, 275, 293, 294).

Sözleşmelere yukarıda anılan şekilde ceza veya muacceliyet şartlarının konmasına ilişkin 8 yıl devam edecek mezkûr (anılan) istisna burada zikredilmelidir. Ama bu istisna halinde bile, sözleşmede; ödenmeyen kira bedelinden dolayı:

1-) “Sonraki dönemlerin bedellerinin de muaccel olacağı” ve;

2-) Bu hususun “tahliye için ihtar şartı” olarak öngörülmediği;

Sürece, tahliye için “ödenmeyen kira bedellerine ilişkin 2 haklı ihtar”ın gerekli ve yeterli olacağı düşüncemiz değişmeyecektir (anılan istisnaya yer verilmeyen sözleşmeler için de aksi görüş yönündeki örnek kararlar: Yargıtay 2016; 2017). Önceden düzenlenen sözleşmelerdeki bu tür içeriklerin 8 yıllık istisnanın bitiminden sonraki akıbeti açık değildir. Sürenin son bulmasından sonraki işlemler için bunların kendiliğinden geçersiz addedilmesi gerektiği düşünülmektedir.

7. Sonuç Yerine: Sözleşme Hürriyeti ve Sözleşmelerin Düzenlenmesi

Anayasanın 48. maddesinde, “herkes(in), dilediği alanda sözleşme hürriyetlerine sahip (olduğu)” belirtilmiştir. Bu maddede özel sınırlama sebepleri öngörülmemiştir. Bu sebeple, Anayasanın 2001 yılında değiştirilen 13. maddesine göre sözleşme hürriyetinin sınırlanabilmesine karşı ciddi itirazlar (örneğin: Erdem, 122) ve tartışmalar (Sağlam, 293) olmuştur.

Anayasanın her bir hükmü eşit etki ve değerdedir (Örneğin: AyM 2002; 2017a). Anayasanın örneğin 12/2. maddesinde bir kısım yükümlülükler öngörülmüştür. Tüm bunlar, kamu hürriyetlerinin sınırlandırılmasında Anayasal usûl ve şartlara uyularak, Anayasanın başka maddelerine dayanmayı mümkün kılabilmektedir (AyM 2002; 2006; 2017). Hak ve hürriyet, o konuda kişilere, serbest hareket edebilme güç ve iktidarı vermektedir (Derdiman, 2015: 153, 154). Anayasanın 13. maddesinin mefhumu muhalifine (karşıt anlamına) göre, mevzu hukukta -yer alan- ama yazılı olmayanlar da dâhil tüm hürriyetler için “hürriyet asıl sınırlama istisna” olarak görülebilir (örneğin: Derdiman, 2013: 158; Fendoğlu, 302). Kanunda aksine açıklık olmayan hallerde hürriyetler yorumla daraltılamaz (aynı kanaat: Serozan, 143). Bu nedenlerle sözleşmelerde, “ortaya çıkan açık iradenin değerine atıf yapılabilir” (Işıktaç, 276) ve taraflar, üstlendikleri yükümlülüklerle bağlı tutulurlar.

Bunlara göre:

1-) Esasen TBK’nın 346. maddesi, yukarıda değinilen istisna dışında, sözleşmeye muacceliyet şartının konamayacağını belirterek sözleşme hürriyetini yasal hükümle sınırlamıştır.

2-) Tahliye için kira sözleşmesinde belirtilmeyen, bir konuyu “tahliye için ihtar şartı” olarak gören yorum sözleşme hürriyetine aykırı olacaktır.

3-) Yukarıda anılan ve 8 yıl geçerli olacak istisnaya göre ve sözleşme hürriyeti gereği, sözleşmede:

3a-) Tahliye için ödenmeyen kira bedeli ve sonraki kira bedellerini birlikte ihtarın şartı olduğu yönünde bir hüküm bulunmadıkça, sonraki dönem kira bedelleri muaccel olsa bile tahliye için ihtar şartı kapsamına alınamaz.

3b-) Sözleşmede; ödenmeyen kira bedellerinden dolayı tahliye için şart olan 2. ihtarı yapılamaz hale getirecek düzenleme, TBK’nın 352/2. maddesinde öngörülen 2 ihtar hükmünü işlemez hale getirebilecektir.

4-) Bu anlattıklarımız, kira sözleşmesine göre muaccel olacak tüm bedellerin, açılacak tazminat davası gibi davalara esas olmak üzere ihtaren istenmesine engel değildir.

5-) Matbu (anlaşma şartları önceden yazılmış olan “tip) sözleşme”deki, bir kira bedeli ödenmediğinde diğer tüm bedellerin muaccel hale geleceğine ilişkin hükümlerin, yukarıda değinilen 8 yıllık istisna saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmelerinden kaldırılmaları daha uygun olacaktır.

Zikredilen 8 yıllık istisnanın geçerli olduğu hallerde en iyi yol, sözleşmeye:

5a-) Sözleşmede geçen “kira bedelinin ödenmemesi halinde diğerlerinin muaccel olacağı şartı”nın, tahliye için ihtar şartı olarak görülemeyeceği;

5b-) Tahliye için, ödenmeyen ilk kira bedelinin ihtarından sonraki bir başka kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin de muaccel olacağı ve tahliye için 2. ihtarda tüm muaccel bedellerin isteneceği;

5c-) Bir üstte dile getiren ve sözleşmede yer alacak “muaacceliyet şartı” ve bunun “tahliye için ihtar şartı olacağı”na ilişkin hükümlerin, mezkûr 8 yıllık yasal istisnanın son bulmasından sonra kendiliğinden geçersiz olacağı;

5d-) Tahliye için 2 ayrı ihtardan maksadın, “değişik dönemlere ait ödenmeyen her bir kira bedeli için çekilmesi gereken ihtar” olarak anlaşılacağı;

Yönünde hükümlerden birini koymak olsa gerektir. Ancak hukuka aykırılık tartışmasına meydan vermemek ve yasal hükme uygunluk için burada zikredilenlerden “5d” seçeneği, sanırız daha uygun olsa gerektir.

Kaynakça :

Aral, Fahrettin-Ayrancı, Hasan 2014. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 10. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.

AyM 2006. Anayasa Mahkemesinin 13.3.2006 tarihli ve esas: 2006/21, karar: 2006/38 sayılı kararı.

AyM 2002. Anayasa Mahkemesinin 15.10.2002 tarihli ve esas: 2001/309, karar: 2002/91 sayılı kararı.

AyM 2017. Anayasa Mahkemesinin 26.07.2017 tarihli ve esas: 2015/46, karar: 2017/130 sayılı kararı.

AyM 2017a. Anayasa Mahkemesinin 13.12.2017 tarihli ve esas: 2017/167, karar: 2017/172 sayılı kararı.

Çiğdem, Ahmet 2016. Mukayeseli Hukuk (İslâm-Türk Borçlar Hukuku), Rağbet Yayınları, İstanbul.

Derdiman, R. Cengiz 2013. Anayasa Hukuku, 3. Baskı, Aktüel Yayınları, Bursa.

Derdiman, R. Cengiz 2015. Hukuk Başlangıcı, 5. Baskı, Aktüel Yayınları Bursa.

Erdem, Fazıl Hüsnü 2012. 1982 Anayasasının Analizi, Orion Yayınları, Ankara.

Eren, Fikret 2014. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara.

Fendoğlu, Hasan Tahsin 2015. Anayasa Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara.

Işıktaç, Yasemin 2014. Hukukun Kaynağı Olarak Sözleşme, Filiz Kitabevi, İstanbul.

Kaya, Mine 2011. Gerekçeli Karşılaştırmalı İndeksli Türk Borçlar Kanunu, Adalet Yayınevi, Ankara.

Kühl, Kristian-Reichold, Hermann-Rollenfitsch, Michael 2015. Einführung in die Rechtswissenschaft, C. H. Beck, München.

Larenz, Karl 1979. Methodenlee der Rechtswissenschaft, Vierte, ergænzte Auflage, Springer-Verlag GmbH, Berlin Heidelberg.

Leipold, Dieter 2013. “Die Rolle der Rechtswissenschaft in der gegenwärtigen Gesellschaft”, Ritsumeikan Law Review, no. 30, 2013, http://www.ritsumei.ac.jp/acd/cg/law/lex/rlr30/dleipold.pdf, (erişim: 26.03.2018), ss: 165-173.

Sağlam, Fazıl 2002. “2001 Yılı Anayasa Değişikliğinin Yaratabileceği Bazı Sorunlar ve Bunların Çözüm Olanakları”, Anayasa Yargısı, yıl 2002, sayı: 19, ss: 288-310)

Serozan, Rona 2017. Hukukta Yöntem-Mantık, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

Suiçmez, Nevran 2017. “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kiracının Ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, cilt: 19, Özel Sayı-2017, ss: 1597-1622

TBK Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu 2009. Türk Borçlar Kanunu Tasarısı Adalet Komisyonu Raporu, Dönem: 23 Yasama Yılı: 3, sıra sayısı: 321, https://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem23/y il01/ss321.pdf, (erişim: 24.03.2018)

TBMM, 2011. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Görüşmeleri, https://www.tbmm.gov.tr/develop/owa/tutanak_g_s d.birlesim_baslangic?P4=20835&P5=B&PAGE1=1&PAGE2=75 , (erişim:24.03.2018).

Yargıtay 2009. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.06.2009 tarihli ve esas: 2009/2036, karar: 2009/5622 sayılı kararı. http://www.kararara.com/yargitay/6hd/k2919.htm, (01.04.2018)

Yargıtay 2016. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.1.2016 tarihli ve esas: 2015/8992 karar: 2016/308 sayılı kararı. http://www.hukukmedeniyeti.org/karar/68488/yargitay-6-hukuk-dairesi-e-2015-8992-k-2016-308/, (01.04.2018).

Yargıtay 2017. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin02.05.2017 tarihli ve esas: 3239 karar: 6395 sayılı kararı. https://www.bahadiroktay.av.tr/images/kararlar/162f33c22c84265.pdf, (01.04.2018).

Yavuz, Cevdet 2011. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayıncılık, İstanbul.

Zerres, Thomas 2010. Bürgerliches Recht, Eine Einführung in das Zivilrecht und die Grundzüge des Zivilprozessrechts Springer-Verlag Berlin Heidelberg.

Zevkliler, Aydın 2004. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yenilenmiş 8. Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara.

Dikkat                :

1-)  Bu makalenin, yasalara uygun şekilde kaynak gösterilip atıf yapılarak kullanılması hariç, rızamız ve iznimiz alınmadan başka yerlerde yayımlanamayacağını ve kullanılamayacağını hatırlatmak isteriz. Bu hususta Yasal Uyarı sayfasını da kontrol edebilirsiniz.

2-) Bu makaleye atıf yapılması halinde:

R. Cengiz Derdiman, “Kiralananın Tahliyesi İçin Yapılacak “İki İhtar”ın Kapsamı”, Hukuki Yaklaşım Sitesi, ……………. Erişim Tarihi: ../../20..

Şeklinde kaynak gösterilmesi gerekmektedir.

3-) İznimiz ve rızamız alınması kaydıyla diğer kullanımlarda da mutlaka:

Kaynak: R. Cengiz Derdiman, “Kiralananın Tahliyesi İçin Yapılacak “İki İhtar”ın Kapsamı”, Hukuki Yaklaşım Sitesi, ……………. Erişim Tarihi: ../../20..

Şeklinde kaynak gösterilmelidir.