Emirhan Derdiman*
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/1 maddesinde kiracının kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlenme şeklinde taahhütname düzenlenmesine imkân vermiştir. Tahliye taahhütnamesi, bir taahhüdü içermekte ve gerekirse kiracının kefili tarafından da imzalanması söz konusu olabilmektedir.
Buna göre, konut gibi bir gayrımenkulün yani taşınmazın tahliyesi, kiracısının verdiği belli bir zamanda tahliye edeceğine dair taahhütname ile de mümkün olabilmektedir.Tahliye taahhütnamesi gerçek ya da tüzel kişiler tarafından kiralayana verilen bir taahhüttür. Usul ve şartlarına uygun olmak kaydıyla, kiraya verilen bir kamusal mal olduğunda, kiralayan idareye karşı taahhüt verilmesini engelleyen bir hüküm yoktur.[1]Örnek tahliye taahhütnamesine buradan ulaşabilirsiniz.
Taahhüdün Geçerli Olması Şartları
Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılması, kira sözleşmesinden sonra bile değil, kiralanan gayrımenkulün kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi halinde geçerli olabilmektedir. Önceki Borçlar Kanununun ve 6570 sayılı kanunun yürürlüğü döneminde kiralananı teslimden önce veya sonra olmak üzere, tahliye taahhütnamesi vermek mümkün iken TBK’nın yürürlüğe girmesinden sonraki dönemde bu taahhütnamenin geçerliliği, kiralananı teslim şartına bağlanmıştır.
Bu arada; Yargıtay’ın bir kararında belirtildiği üzere,[2]“yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir. Öte yandan kira sözleşmesi yapıldıktan sonra tarafların bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur.”Kiralanan yerin mülkiyetinin değişmesi halinde, kiralananın teslim edilmesi gibi bir durum söz konusu olamayacağından, taahhüdün kira sözleşmesinin uzatılması ya da yenilenmesi sırasında verilmesinde hukuka aykırılık olmayacaktır.
Kiralanan yer birden fazla kişi tarafından kiralanmışsa aynı yer için tahliye taahhüdünün oradaki bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir.[3]
Günlük hayatta tahliye taahhüdünün, boş kâğıda imza attırılarak, kâğıdın metin kısmının doldurulduğu itirazları dile getirilebilmektedir. Yargıtay; kiracı tahliye taahhüdü amacıyla boş kâğıda imza attığını üzerinin sonradan doldurulduğunu savunmuş olsa bile, buna itibar edilemeyeceğine ve boş kâğıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekeceğine işaret etmektedir. Bu karada devamla, “bu görüş yargısal uygulamada yerleşik hal almış olup; tarafların, üzerinin ne şekilde doldurulacağı konusunda anlaşarak, bir tarafın bu anlaşmaya uygun olarak doldurulması için boş olarak imzalayıp diğer tarafa verdiği belgelerle ilgili olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklara özgü bir değerlendirmeyi ve sonucu içermektedir.” denmiştir.[4]
Taahhütnameye Yazılması Gerekenler ve Yazılı Şekil
Tahliye Taahhütnamesi mutlaka ve en az yazılı olarak düzenlenmesi şarttır ve yeterlidir. Bu şekilde yapılmayan, sözlü taahhütnameler geçersizdir. Taahhütname metninin bilgisayar ya da daktilo gibi araçlarla ya da kiralayanın veya kiracının ya da bir başka kimsenin el yazısı ile yazılıp yazılmaması önemsizdir. Önemli olan; yazılı olan taahhütnamenin altında taahhüt edenin ve varsa huzurda diğer bulunan kişilerin ad soyad ve imzalarını taşımasıdır. İmza sahiplerinin kimlikleri bilgileri taahhütnamenin metin kısmında açıkça yazılmış olmalıdır.
Şu halde, taahhütnamenin yazılı şekilde yapılması yeterlidir ama, bunun noter huzurunda tanzim edilmesi ya da noter tarafından düzenlenmesi resmi şekil olarak evleviyetle yani haydi haydi geçerlidir.
Tahliye taahhütnamesine mutlaka:
1-) Kiralananın tahliye edileceği (boşaltılacağı) tarihinin,[5]
2-) Tahliye taahhüdünün konusunun,
3-) Tahliye taahhütnamesinin yazılıp imzalandığı tarihin,
Yazılması gerekir.
Taahhütnamede, kiralananın boşaltılacağı tarihin yazılmış olmasıyla yetinilmeyip,buna ek olarak bir de “kiralananın teslim alındığı gibi teslim edileceğinin” belirtilmesi, kiralayana daha avantajlı durum sağlayacaktır.
Tahliye taahhüdünün verildiği tarihin taahhütnameye yazılması ispat külfeti, ki buna beyyine külfeti de denmektedir, bakımından önemlidir. Çünkü bu hal ispat külfetini iddia edene yükleyen genel kurala dâhil olduğu için; ortada ispat külfetini kaldıran ya da karşı tarafa yükleyen hal ya da karineden bahsetmek mümkün olmasa gerektir.
Taahhütnamenin Huzurda ve Hür İradeyle Düzenlenmesinin Faydası
Tahliye taahhütnamelerinin, taahhüt edenin hür iradesiyle verilmesi şarttır[6] ve bunun özellikle taahhütnameye de yazılması faydalıdır. Taahhüdün, “hür irade” ile verildiğinin ispatında zorluk olmaması için en az iki tanık huzurunda tanzim edilmesi ve bunların “hazurun” ya da şahit (=tanık) olarak imzaları alınması yararlıdır.Taahhütnamede kiracının ad soyad ve imzasının bulunması ise şarttır.
Yargıtayın bir kararında “taraflarca imzalanan iş bu taahhütnamede”[7] ifadesi geçmektedir. Bu, tahliye taahhütnamesinin kiracı ve kiralayan arasında imzalanan sözleşme gibi bir anlama gelmektedir. Ancak, bir kimseye verilen taahhüt, taahhüt vereni bağlayacağından, tek taraflı olarak yapılabilen ve sonuç doğurabilen işlemdir. Dolaysıyla kiralayanın (kiraya verenin) imzasının bulunmadığı bir taahhütnamenin diğer özellikleri bakımından hukuken geçerli olması kaydıyla, “geçersiz” ya da “hükümsüz” veya “kesin hükümsüz” olduğu söylenemez.
Taahhütnameye Uyulmadığında İzlenecek Usul
Tahliye taahhütnamesi, taahhüt edilen tahliye günü geldiğinde taahhüt konusunun tahliye edilmesini (=boşaltılmasını) gerektirir. Taahhüde uyulmaması şeklinde temerrüde düşülmesi halinde, kiralayan tarafından yeni bir ihtar ya da ihbarnameye lüzum kalmaksızın tahliye işlemleri başlatılabilir. Bu süreç doğrudan müdahale ile tahliye ettirmek anlamında değildir. Bu durumda 1 ay içinde icraya başvurmak mümkün olduğu gibi,[8] bu yolu takip etmeyip süreci tahliye davası açarak başlatmak ve devam ettirmek de mümkündür.[9] Çünkü TBK’nın 352/1 maddesi kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilme imkânı olduğunu hüküm altına almıştır. Tahliye davası kiralayanca açılacaktır. Davada, kiralanan müşterek (paylı) mülkiyetse, pay ve paydaş çoğunluğunun, iştirak halinde (elbirliği) mülkiyet ise pay sahiplerinin hepsinin davaya katılmaları gerekir. Kiralayan olarak bir kimsenin açtığı davaya diğerlerinin sonradan katılmaları da mümkündür.[10]
Şartlı Taahhütnamenin Hukuk Düzeninde Yeri
Hukuk düzenimizde şartlı tahliye taahhütnamesi geçerli kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay verdiği bir kararda,[11] kiracının kiralanana ait birikmiş geçmiş aylar kira bedelleri toplamını defaten ve bu taahhütnamede belirtilen tarihte ödemiş olacağına, aksi halde kiralanan yeri (mecuru) aynı tarihte boşaltmış olacağını içeren şartlı taahhütnameyi geçersiz görmemiştir.
Dipnotlar
* Avukat, Bursa Barosu
[1] Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.05.2014 tarihli ve esas: 2013/1089 karar: 2014/621 sayılı kararında (http://www.emsalyargi.com/yargitay.php?tpage=b26e91c5ae43cf2c&page=211689e36e0aff4f&karar=bb2a9f3f73d277f6&search=idareye+verilen+tahliye+taahh%C3%BCd%C3%BC, erişim tarihi: 10.11.2017), “davalı şirket tarafından icra dosyasına 15.01.2007 tarihinde otelin tahliye edileceğinin taahhüt edildiği ve butaahhüdün davacı idare tarafından kabul edilerek aynı tarihli iki taraf imzalı tutanak tutularak imza altına alındığı… (ve) … kiracı şirketin tahliyeişlemlerine başlanılmış olan Büyük Samsun Otel”ini kendiliğinden boşaltmayı vetahliye taahhüdünde bulunacağını taahhüt ettiği;” ifadeleri kiracılar tarafından, idareye de, -kiraya veren olduğu için-, tahliye taahhütnamesi verilebileceğine işaret etmektedir.
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (Y6HD’nin) 22.2.2016 tarihli ve esas: 2015/11188, karar: 2016/839 sayılı kararı.
[3] Fahrettin Aral-Hasan Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 10. Baskı, Yetkin yayınları, Ankara, 2014, s. 307.
[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.05.2008 tarihli ve esas: 2008/6-369, karar: 2008/394 sayılı kararı, bakınız: http://www.emsalyargi.com/yargitay.php?tpage=b26e91c5ae43cf2c&page=211689e36e0aff4f&karar=2edacd473d7a41ff&daire=c0b6b53934991893&kyil=2008&kno1=394, erişim tarihi: 11.11.2017.
[5] Fikret Eren, Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara, 2014, s. 445.
[6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (Y6HD-1’in) 08.02.1991 tarihli ve esas: 1187, karar: 1624 sayılı kararında belirtildiği üzere, “04.10.1944 tarih ve 20/28 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre ilk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliği kabul edilmiştir.” Nakleden: Aral-Ayrancı, adı geçen eser, s. 307, dipnot: 48.
[7] Y6HD’nin adı geçen kararı.
[8] Hakan Pekcanıtez-Oğuz Atalay-Muhammet Özekes, İcra Ve İflâs Hukuku Temel Bilgiler, 9. Bası Yetkin Yayınları, Ankara, 2013, s. 197.
[9] Aral- Ayrancı, adı geçen eser, s. 299; Mehmet Remzi-Sezer Aydın, Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, Güncellenmiş 8. Baskı, İkinci Sayfa Yayınları, İstanbul, 2017, s. 174. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (Y6HD-2’in) 25.11.2014 tarihli ve esas: 2014/11422, karar: 2014/12971 sayılı kararı, tahliye için icra yolunun geçerliliğine işaret eden emsal niteliğindedir. Bu durumda icra dairesine tahliye için 1 ay içinde başvurmak yöntemiyle gerçekleşeceği görüşü için bakınız: Mesut Erdoğan, “Kira Süresinin Sona Ermesi Ve Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye”, Nevşehir Barosu Dergisi, Yıl 1, Sayı 1, Mart 2014, ss: 183-209, s. 189
[10] Yargıtay 8. HD’nin, 04.10.2017 tarihli ve esas: 2017/14443, karar: 2017/12156 sayılı kararı, http://karamercanhukuk. com/yargitay-karari/davadaki-eksiklik-sonradan-giderilebilir-tahliye-ihtarnamesindeki-eksiklik-sonradan-giderilemez, erişim tarihi: 25.11.2017
[11] Y6HD’nin adı geçen kararı.
Dikkat :
1-) Bu makalenin, yasalara uygun şekilde kaynak gösterilip atıf yapılarak kullanılması hariç, rızamız ve iznimiz alınmadan başka yerlerde yayımlanamayacağını ve kullanılamayacağını hatırlatmak isteriz. Bu hususta Yasal Uyarı sayfasını da kontrol edebilirsiniz. 2-) Bu makaleye atıf yapılması halinde: Emirhan Derdiman, “Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı Ve Kapsamı”, Hukuki Yaklaşım Sitesi, ……………. Erişim Tarihi: ../../20.. Şeklinde kaynak gösterilmesi gerekmektedir. 3-) İznimiz ve rızamız alınması kaydıyla diğer kullanımlarda da mutlaka Kaynak: Emirhan Derdiman, “Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı Ve Kapsamı”, Hukuki Yaklaşım Sitesi, ……………. Erişim Tarihi: ../../20.. Şeklinde kaynak gösterilmelidir.
