Soru Özeti/İçeriği: Koronavirüs (COVID-19) sürecinde kira sözleşmelerinin durumu ne olacaktır? İş yeri yahut ev kiralarını ödememe imkânı veya kirada indirim yapılması hukuken söz konusu mudur? İş yerinin veya evin kirasına koronavirüs sürecinde zam yapılabilir mi?
Not: Koronavirüsün bir salgın olarak kira sözleşmelerine etkisine ilişkin olarak hazırlanan bu cevabi yazının kısaltılmış/özet açıklaması “4. Sonuç” kısmında bulunmaktadır.
Cevap:
1. Koronavirüs Sürecinden Önce Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
1.1. Konut ve Çatılı İşyerleri Kira Sözleşmeleri ve sona ermelerine ilişkin olağan usul
Koronavirüs (COVID-19) sürecinde nasıl bir durum söz konusu olacağından bahsetmeden önce normal şartlarda kiranın hukuki niteliğini konumuz açısından kısaca izah etmek gerekir. Şöyle ki;
Normal şartlarda taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi ile; kiracı kiralanan yeri kullanma hakkına sahip olurken, kiraya veren de taraflarca belirlenen ücreti kiracıdan tahsil etme hakkına sahip olur. Kira bedelini ödemek mevzuatta açıka, kiracının yasal borçları arasında yer almıştır. Kiracının, sorumluluğu olan bu borcunu yani kira ücretini ödenmemesi durumunda; kiraya veren kendisine tanınmış bir kısım yasal imkânları kullanabilir. Buna göre:
1.1.1. Genel hukuki usul
Bu hususta yapılacak işlemler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK’nın), 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunun (İİK’nın) atıfta bulunduğu(m.269) 315 ve 362. Maddelerinde[1] yer almıştır.
(1) 315. madde
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra “muaccel olan(=ödenmesi sürecine giren)” kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede ifa etmesini ister. Kiraya veren, ifanın bu sürede söz konusu olmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu bildirimin özel bir şekli olmadığndan yazılı olması yeterlidir.[2]
Görüldüğü üzere, bu (315.)maddede, kiralanan yerin veya eşyanın tesliminden sonra muaccel olduğu halde ifa edilmeyen kira bedeli ya da yan giderlerin alınması için takip olunacak usul düzenlenmektedir.[3]
Sözleşmenin feshi tek taraflı bir hukuki irade beyanı olup, sözleşmeci taraflardan her birisinin diğerine bu iradesinin ulaşmış olmasıyla birlikte sonuç doğurur.[4] Doğal olarak, konumuza ilişkin sözleşmelerin feshi kiracıya verilen süre içinde yükümlülüğün yerine gelmemesi halinde ve bu sürenin sonunda hüküm ifade edecektir.[5]
(2) 352/2. madde
TBK’nın 352. maddesi de kira bedellerinin iki haklı ihtara rağmen ödenmemesi halinde kiraya verenin bu bedelleri “tahsil etme” ve aynı zamanda “tahliye” davası açarak yargısal yola başvurmayı mümkün kılmaktadır. Bu durumda, kiraya veren (davacı), kira sözleşmesini kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren; bir yıldan fazla süreli kiralarda da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu maddenin uygulanması da, kiracının, kira süresi ya da süresi bir yılı aşan sözleşmelere bir kira yılı içinde kira bedelini ödememekten dolayı iki haklı ihtara sebebiyet vermesi şartına bağlanmıştır. [6] Bu madde konut ve çatılı yerlere ilişkin usulü düzenlemektedir. Bu halde borç, ihtarlardan sonra süresinde ödenmezse; her ayın kirası muaccel olduktan sonra ayrı ihtar çekilmek kaydıyla[7] ve 1 aylık süre içinde tahliye davası açmak gerekecektir.[8]
(3) 362. Madde (ürün kiraları)
Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse bu hüküm uygulanacaktır. Buna göre kiraya veren, kira bedelinin en az altmış gün içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini, kiracıya yazılı olarak bildirebilir. Şartların oluşması halinde fesih tek taraflı olarak, kiracıya tebliğ edildiğinde sonuç doğurmuş olacaktır.
1.2. İcra Takibi Yolu
İlk pratik yol 2004 sayılı İcra İflas Kanunu(İİK’nın) 269. maddesi gereğince; kiracıya karşı, kira borcunun ödenmesine yönelik ödeme emri çıkarılması için, icra takibi başvurusu yapmaktır. Bu yolda, başvurucunun talebi halinde, ödeme emrinde TBK’nın (evvelki kanunun 260 ve 288. maddelerine tekabül eden), 315 ve (ürün kiralarıyla ilgili) 362. maddelerine göre[9] icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunulabileceği yazılabilir.[10]
Kiracı buna itiraz ederek ödemeyi reddederse:
Bu halde kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılması yolunu işletmediği ya da 1 yıl içinde itirazın iptali davası açmadığı sürece; kiracıdan, ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde bulunamaz.
1.3. Yazılı Bildirim ve Diğer Hususlar
TBK’nın 315, 352/2 ve 362. maddesi hükümlerine göre bildirimlerin/ihtarların yazılı olması gereklidir/yeterlidir.[11] Önemli olan, bildirimin kiracıya ulaşmış ve kiracı tarafından tebellüğ edilmiş olmasıdır.
İİK’nın 269. maddesine göre yukarıda anılan icra takibinin başlatılması, yasal süreden az olmamak kaydıyla yine yukarıda anılan yazılı bildirim veya ihtarlarda verilen sürelerin geçmesi şartına bağlı olacaktır.[12]
Bu yol işletilmeyecek olursa, bu işlemler tamamlandıktan sonra, borcun ödenmemesi halinde ve anılan 315 ve 352 ve 362. maddelerdeki süreler bittikten sonra, kiraya veren tahliye davası açabilecektir.
Tabii ki bu arada kiraya verenin, alacağı kira bedellerini de icra yoluyla ya da yargısal yollarla isteyebilme hakkı olacaktır.
2. Koronavirüs Sürecinde İş Yeri Kira Sözleşmelerine İlişkin Düzenlemeler
2.1. Yasal Hüküm
Koronavirüsün (COVID-19) tüm dünyada olduğu gibi, Ülkemizde de birçok olumsuz etkisi söz konusu olmuştur. İşbu salgının ortaya çıkarmış olduğu olumsuzlukların en az seviyeye indirgenebilmesi için ülkemizde de birçok alanda önlemler alınmıştır. Ekonomik hayatın uğradığı ciddi zarar, darboğaz ve kayıpların en aza indirilmesi bakımından alınan tedbirler de bunlar arasında yer almaktadırlar. Bu hususlar çerçevesinde Anayasanın sosyal devlet ilkesinin de bir gereği olarak;
26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanunun geçici 2. Maddesinde: 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmesinden muaf tutulma; ve bunun da kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı, hüküm altına alınmıştır.
Koronavirüs (COVID-19) sebebiyle birçok işletme ve işyeri alınan önlemler kapsamında kapalı kalarak belki beklenen geliri elde edememiş, yaşadıkları ekonomik darboğazlardan dolayı kirasını ödeyemeyecek duruma gelmişlerdir.
Alınan önlemler kapsamında çıkarılan 7226 sayılı kanunun anılan hükmüne göre, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar vadesi gelen iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmeleri feshedilemeyecektir. Kiracılardan bu kapsamda kira bedelleri istenemeyecektir; aynı zamanda, örneğin bir tahliye davasıyla, kiracının kiralanan iş yerinden çıkarılması da talep edilemeyecektir.
2.2. Yasal hükmün kapsamı ve diğer hukuki durumlar
2.2.1. Yasal hükmün kapsamında yer almayan konular
Ancak; yukarıdaki hükümler yalnız vadesi gelen kira bedellerinin ödenmemesinin kira sözleşmelerinin feshi sebebi olamayacağını kapsamaktadır. Bu durumda, 30 Hazirana kadar ödenmeyecek borçların; sonradan ödenip ödenmeyecekleri ve bunlara gecikme faizi/zammı eklenip eklenmeyeceği gibi hususlar, yasal hükümlerde yer almamıştır.
2.2.2. Yasal hükmün kapsamadığı konularda uygulamanın tayinine ilişkin değerlendirme
2.2.2.1. Mücbir sebep ve beklenmeyen hal teorileri
Koronavirüs küresel bir salgın olarak ölümcül bir tehdit be tehlike niteliğinde görülmektedir. Aslında böyle bir küresel salgının; sözleşmeci tarafların kendilerinin sebep olmadıkları, beklenmeyen, öngörülemeyen, kaçınılamayan ve karşı konulamayan nitelik taşıdığından dolayı, borçların ödenmesini imkânsızlaştıran mücbir sebep kapsamında görülmesi, ihtimal dairesindedir.[13] Emsal bir kararda da sel, kar, deprem gibi doğal olaylar nedeniyle ulaşımın kesilmesinin yanında; salgın hastalık sebebiyle karantina uygulaması gibi durumlar da, zorlayıcı nedenler olarak görülmüşlerdir.”[14]
Bu bağlamda, bu şartların birlikte zuhuru halinde, sözleşmeci tarafların borçlarının ödenmesinin imkânsız hale gelebileceğinden bahsedilebilecektir.
Bu durumda, kusursuz ifa imkânsızlığına duçar olan(≈düşen) kişinin borcunu ödeyemeyeceğini karşı tarafa bildirmesi de gereklidir.
Kusursuz imkânsızlık, sözleşmeci taraflar açısından öngörülemeyen ve beklenmeyen hal olup; borcun ve borçtan doğabilecek tazminat gibi fer’îlerinin (ikicil alacaklarının) ödenmesini imkânsız hale getirmiş olabilecektir. Dolayısıyla bu haller, hak sahibi açısından da; “haktan yararlanmayı ortadan kaldırabilir(ler).”[15]
Mücbir sebep gibi borcun ifasının aşırı güçleşmesine sebep olan beklenmeyen hallerde; borçluya yardımda bulunulması gerekir.[16] “Bu gibi hallerde kişilerin mülkiyetlerinin kaybından (da) kamu makamları sorumlu tutulamazlar; ancak, bu tür kayıpların sosyal devlet ilkesi gereğince devletin malî gücü oranında telâfi edilmesi gerekebilir”[17]
Adalet ve hakkaniyet, ifa imkânsızlığının geçici olması halinde; bu imkansızlığın kalkmasıyla birlikte; sözleşmede, alacaklının kayıplarını telâfi edebilecek bir dengeleme yapmayı da gerektirir.[18] Sözleşmelerde uyarlanamın eşitlik ve adalet gibi haklı nedenleri[19] ve meşruiyet temelleri; Anayasanın 2., 5. ve 12/2. maddelerine dayandırılabilir. Bir de: Sözleşmeler kurulurken oluşacak aşırı ifa güçlüğünü kanuna aykırı olarak gören TBK’nın 32. maddesi; sonradan oluşan aşırı ifa güçlüğünü evleviyetle uyarlama sebebi görmelidir.[20]
Öngörülebilir, tahmin edilebilir, kaçınılabilir ya da karşı konulabilir bir durum kusursuz ifa imkânsızlığını kaldırıldığını belirtmek gerekmektedir.[21] Nitelik ve özellikleri -mücbir sebeplerden daha hafif sonuçları olan- “beklenmeyen haller” kapsamındaki “aşırı ifa güçlüğü”nün; sözleşmenin uyarlanması yöntemi ile giderilmesi gerekecektir.[22] Buna göre örneğin:
Hiç tahmin edilemeyen, kaçınılamayan karşı konulamadığı gibi ve engel de olunamayan döviz artışından dolayı yükselen kira bedellerinin; kiralayan lehine haksız zenginleşmeye sebep olunmaması için yeni durumlara uyarlanması gerekebilecektir.[23]
Bu uyarlama da, sözleşmenin dengelenmesi ve yükümlülüklerin sözleşmeci taraflara ölçülü/adil “paylaştırılması”;[24] ödeme imkânsızlığın kalktığında borcun “yeni duruma uyarlı” şekilde ödemesini gerektirebilecektir. Dolayısıyla geçici imkânsızlığın ödemeye engel olduğu hallerde, bu engel kalkınca ödeme yapılması gerekecektir.[25]
Kaldı ki mücbir sebep kapsamına giren her durumun öncelikle, ödemeyi imkânsız hale getirip getirmediğinin araştırılması gereklidir. Böylece, sözleşmeden kaynaklanan borcun “aşırı ifa güçlüğü”nden dolayı ödenememesi halinde; ileriki zamanlarda ifa edilip edilmeyeceğinin öncelikle değerlendirilmesi; sözleşmenin de bu seçeneklere göre yeni durumlara uyarlanması gerekecektir.[26]
2.2.2.2. Yukarıdaki tespitlerin koronavirüs süreci açısından değerlendirilmesi
(1) İmkân varsa, kira bedellerinin ödenmesi “önceliği”nin adalete uygunluğu
Koronavirüsün ortaya çıkardığı iktisadi sıkıntılar devam ettiği sürece kira bedellerinin kusursuz imkânsızlık halinde ödenmemesi -mücbir sebeple- haklı bir durumdur. Bununla birlikte, kusursuz ifa imkânsızlığının kapsamına sokulamayan hallerde, borcun zamanında ifasının gerekeceği göz ardı edilmemelidir. Yani kanunun işyeri kiracılarını kira bedellerini 30 Haziran’a kadar ödenmesinden muaf tutma hükmü; mümkün olan hallerde kısmen veya tamamen ödemeyi öncelikle içerir şekilde yorumlanmaya müsait görülmelidir. Zaten, “sözleşmelerin uyarlanması” gibi yöntemler, “ödenmeyen”den ziyade, “ödenemeyen” borçlar içindir.
(2) (Geçici) imkânsızlığın sona ermesi durumu
Görüldüğü üzere, burada önemli olan, “ödeme imkânsızlığının varlığı halinde kira bedellerinin ödenmeyeceği ve bu sebeple de kira sözleşmelerinin feshedilemeyeceği”dir. Böyle bir durumda, bir anlamda; zararı taraflara paylaştırma24 veya diğer yöntemlerle, “sözleşmede dengenin kurulması” söz konusu olacaktır. Hal böyle olunca, ödenemeyen kira borçlarının daha sonraki zamanlarda ödenmesi için ertelenmesi gibi seçenekler de; “sözleşmenin dengelenmesi” bağlamında nazara alınabileceklerdir. Dolayısıyla bu dengelemeler, aşırı ifa güçlüğünün oluştuğu durumlarda sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması anlamına gelecektir.
Kira bedellerinin koronavirüs salgının sebep olduğu ekonomik darboğazlardan dolayı, -elde olmayan;- “mücbir” sebeplerle ödenememesi söz konusu olabilecektir. Ancak bu bedellerin, kusursuz ifa imkânsızlığı geçtiğinde, yükümlülükleri sözleşmeci taraflara dengeli dağıtıcı şekilde ödenmeleri; Anayasanın yukarıda belirtilen 2., 5. ve 12/2. maddelerinin uygun yorumuyla da varılacak sonuç olacaktır.
Bu izahata göre, 30 Hazirana kadar ödenmemiş kira bedellerinin sonradan uygun bir şekilde; defaten veya taksit taksitle ödenmesi ya da yükümlülükleri dengeleyici başka bir seçeneği uygulmak gerekebilecektir. Emsal olayda kum ve çakıl işletmesi yapılmak üzere kiralanan yerde sel felaketi yaşanmıştır. Davacı bu sebeple, terditli olarak; kira bedelinden muaf tutulmasını, hakkaniyete uygun tenkis veya kira sözleşmesinin uzatılmasını istemiştir. Emsal kararda ilk iki talep kabul edilmemekle birlikte, bilirkişi raporu yönünde, kira sözleşmesinin yeni duruma uyarlanarak uzatılmasına hükmedilmiştir.[27]
Bu ve diğer emsal kararlardan anlaşıldığı kadarıyla, konumuzla ilgili uyuşmazlıklarda ödemezlik sebebinin haklı olup olmadığının araştırılması da gerekecektir. Buna göre, ödeme muafiyeti elde edilen kira borçlarının, ödenmesinin mümkün olabileceği evreden itibaren yeni duruma uyarlı vaziyette telafîsi cihetine gidilebilecektir.
2.2.2.3. Sözleşmenin uyarlanmasının kapsamı
Sözleşmenin uyarlamasında;
Öncelikle sözleşmeyi uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığına ve kanunda/sözleşmede intibak/uyarlama hükümlerinin olup olmadığına bakılır. Sözleşmede uyarlamayı kısıtlayan açık hükümler bulunması halinde ise, bunların nazara alınması, ancak dürüstlük, adalet ve hakkaniyete aykırılığın olmaması halinde uyulabilir.[28] Dolayısıyla;
“Sözleşmede karşılıklı edimler arasındaki dengenin bozulmadığı” hallerde uyarlama yapılamaz.[29] “Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp taraflara sağladığı hak ve yararlar değerlendirilmeli, ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli(dir.) (Böylelikle u)yarlama yapılması kanaatine kavuşulursa; sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları ( MK. md. 4. ve 211 ) ışığında; yasa boşluğunda olduğu gibi MK. md. 1 ‘deki yetki kullanılarak, doğrudan kendisinin (oluşturup) takdir ettiği bir kuralla hâkim tarafından doldurulmalıdır.”[30]
Kanunlarda aksine bir ifade bulunmadığından, somut uyuşmazlıklarda, uyarlama yapılan ödemeye faiz ya da tazminat eklenmesi taleplerinin yapılması muhtemeldir.[31] Fakat uyarlamanın yukarıda belirtilen parametreleri; yükümlülüklerin dengeli paylaştırılması gibi olgular dolayısıyla, faiz ve tazminat gibi fer’îleri kapsamayacağı[32] da karşı iddia olarak ileri sürülebilir. Hal böyle olunca, somut olayların durumuna göre, faiz işletilmesinin hakkaniyete aykırı olabileceği[33]de dile getirilebilecektir. Hatta davacının kendi inancı gereğince faiz istememesinin bahis konusu olması da muhtemeldir.
Kiracı tarafından henüz ödememiş kira bedelleri için uyarlama talep edebilecektir. Ödemiş olduğu kira bedeli için uyarlama talep edebilmesi mümkün olmamaktadır. Emsal bir kararda da belirtildiği üzere:[34] “Dava tarihine göre geçmişe yönelik uyarlama talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş” olabilecektir.
2.2.2.4. Sözleşmedeki açık hükümlerin sınırlandırıcı etkileri
Gerek mücbir sebep gerekse beklenmeyen hallerin sözleşmede, benzetme yoluyla genişletme olmaksızın açıkça sayılmış/yazılmış olması halinde, diğer sebeplerin mücbir sebep olmayacağı yönünde kararlar vardır: “Taraflar, sözleşmede hangi olayların mücbir sebep olarak nitelendirileceğini kararlaştırabilir. Bu durumda, sözleşmede yer alanlar dışındaki olaylar mücbir sebep sayılmaz.”[35]
Diğer taraftan sözleşmede kira bedellerinin yasal ya da iktisadi şartlardaki değişiklikleri ileri sürerek; bedelin artırılmasının istenemeyeceği yönünde bir hükmün bulunabilir. Sözleşmede uyarlamadan feragat hükmünün bulunması halinde bunu geçerli addetmek[36] aslında sözleşmeye bağlılık gereğidir. Fakat böyle bir açık hüküm, sözleşmeyi dürüstlük kuralları veya sözleşmenin dengesinin aşırı şekilde bozulması gibi sebeplerle; kira bedelinin değişen şartlara göre uyarlanması davası açmaya engel görülmemektedir[37] Sonuçta her bir somut uyuşmazlığı kendine özgü durum ve şartlarına göre değerlendirmek gerekecektir.
3. Koronavirüs Sürecinde Konut Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
3.1. Yasal hükmün amacı gözetilerek geniş yorumu
Yukarıda Koronavirüs (COVID-19) sürecinde iş yeri kiralarına ilişkin detaylı izahatta bulunulmuştur. Yukarıda değinilen yasal hüküm ve izahat, konu yönünden, yalnızca iş yeri kiralarına ilişkindir. Hukukumuza “konutlarda kira bedellerinin, koronavirüs sebebiyle belli bir süreyle ödenmemesi ve sözleşmelerin feshedilmemesi” imkânı veren düzenleme bulunmamaktadır.
Ancak, işyerleri için anılan yasal hükmün, konut kiralarında da uygulanabileceği iddiaları bir kısım gerekçelere dayandırılabilir:
İlk olarak, bir işyeri sahibi ya da çalışanı hem işyerinde hem de oturduğu konutunda kiracı olabilir. Bu kişilerin işyerlerinin kira bedellerinin ödeyememeleri koronavirüs sebebiyle işlerinde kazanç sağlayamayacak; ekonomik darboğaza girmiş olmalarındandır. Kazanç sağlayamayan bir kimsenin işyeri kirasını ödeyemeyecek duruma düşmesi; günlük hayatın olağan akışında konutunun kirasını da ödeyemez duruma düşmesi anlamına gelecektir. Bu kadar açık ve haklı bir durumun konut kiralarının ödenememesinde de mücbir sebep kabul edilmesi gerekecektir. Aksi hal, Anayasanın yukarıda değinilen maddeleri ile TBK’nın Borçlar kanununa aykırı olabilecektir.
İkincisi ise, yukarıdaki yasal hükmün konuluş gayesini keşfetmekle ortaya konulabilecektir. Yukarıdaki izahat, kazancını koronavirüs sebebiyle kaybeden kişilerin bu sebebin ortadan kalkmasına kadar korunmasının hedeflendiği gözetilmelidir.
“Kanunların gerekçeleri ve müzakere tutanakları müphem metinlere ışık tutar.”[38] 7226 sayılı kanunun teklif gerekçeleri içinde, (günümüzdeki koronovirüs gibi) salgın hastalıklar sebebiyle toplum hayatındaki aksamaların önüne geçilmesi için tedbir almak olduğu da görülmektedir.[39] Kanunda koronavirüs sebebiyle bir kısım tedbirlerin alındığı geçici madde. 1’de de belirtilmiştir. 7226 sayılı kanunun ek geçici madde: 2 hükmü de, bu kanun teklifinin kanunlaşması görüşmelerinde, TBMM Genel Kurulunda teklif edilerek eklenmiştir.[40]
“Bir kanun hükmünün, yasaya konuluş amacına aykırı sonuç doğuracak şekilde yorumlanması hukuk ilkelerine ve yasanın hem sözü ve hem de özü ile uygulanmasını öngören MK.’nun 1. maddesine uygun olmaz. ( Bkz. 22.2.1997 gün ve 1/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ).”[41]
Bir yasal hükmün uygulanmasındaki kapsam belirlenirken bu hükmün konulduğu zamanki şartlar ve bu şartlara göre kanun koyucunun iradesinin tezahür şekli araştırılır. “Amaçsal yorum yöntemine göre, kanunu yorumlayan (hâkim), bilinçli, dürüst ve makul muhatapların kanuna atfedeceği anlamı ortaya çıkarmalıdır.”[42]
“Anayasal yorumlarda (da) anayasal hakların eksiksiz kullanılması ve anayasal müesseselerin bütünüyle çalışması temel yorum kuralı olmalıdır.”[43] Bu durumda Anayasanın eşitlik(m.10), adalet(m.2 ve 5), milli dayanışma (m. 2) ve temel hakların beraberinde getirdiği sorumluluklara (m. 12/2) ilişkin hükümleri işlerliklerini kaybetmemelidir.
Bu tespitlerden, 7226 sayılı kanunun ek geçici 2. maddesindeki anılan yasal hükmün uygulanmasının; kıyasen, koronavirüs (covid-19) sebebiyle “işleri bozulan ve ödeme güçlüğüne düşen” konut kiracılarını kapsayacak şekilde genişletilmesi uygun olabilecektir.
3.2. Konuya ilişkin Uyarlama ve Kapsamı
Yukarıda söylendiği gibi işyeri kiralarının ödenmemesine ve bundan dolayı sözleşmelerin feshedilemeyeceğine ilişkin yasal hükmün; yine yukarıda belirtilen kapsamda ve duruma göre konut kiraları konusunda da uygulanabilmesi hakkaniyet ve adaletin de gereği olacaktır.
Ekonomik olarak durumu iyi olmasına rağmen “salgın dolayısıyla kiramı ödemeyeyim yahut kiranın belli bir miktarını az ödeyeyim” düşüncesi yerinde olmayacaktır.
1-) Kiracının, koronavirüs nedeniyle ekonomik durumunun kötüye gittiğini, örneğin bu süreçte çalışamadığı için geliri olmadığı gibi sebepleri belirterek; kiraya verene bildirim için bir ihbarname/ihtarname göndermesi gerekecektir.
Bu bildirime rağmen kiraya verenin bunu kabul etmemesi ve sözleşmeyi fesih sürecini başlatacak olması/başlatması halinde, kiracı uyarlama davası açabilecektir.
2-) Kira bedellerinin, aynı zorlukların devam ettiğinin ispatı kaydıyla yasal süreden sonra da ödenmemesi; “mücbir” ve daha sonrası da “beklenmeyen haller”deki aşırı ifa güçlüğünü teşkil edecek haklı sebep olabilecektir. Koronavirüs dolayısıyla kiracının ekonomik durumunun kötüye gitmiş, bu sebeple de kirasını ödemekte güçlük çekiyor yahut güçlük çekecek olması gerekmektedir. Ekonomik zorluk geçince ve genelde yasal hükümle verilen süreler bittikten sonra kira bedellerinin ödenmesine devam olunmalıdır.
3-) Borcun haklı sebeplerle ödenmemesi durumunda, sözleşmeci tarafların yüklenimlerinin dengelenmesi veya paylaştırılması bakımından; ödenmeyen kira bedellerinin ne şekilde ödeneceğinin ve, sözleşmenin durumu ve ne şekilde devam edeceğinin belirlenmesi, “uyarlama davası”nı gerektirebilecektir. Yukarıda bir emsal kararda da belirtildiği üzere,[44] ödenmiş kiralar uyarlamaya konu olmazlar.
Uyarlama davasından evvel, aynı konularda sözleşmeci tarafların kendi aralarında anlaşmaları tabii ki öncelikli tercihtir. Bu durumda uyarlama davasına gerek de kalmayacaktır.
4-) Her bir somut olayda, yukarıda belirtilen hal ve şartların gerçekten uyarlama şartlarını gerektirip gerektirmediği öncelikle belirlenecektir. Bir hakkı kötüye kullanmak şeklindeki uyarlama davaları reddedilecektir. Çünkü bir hakkın kötüye kullanılması halleri, kanun tarafından korunamaz.
4. Sonuç
Koronavirüs sebebiyle meydana gelen olumsuz ekonomik süreçten etkilenen işyerleri kiralarının; mücbir sebebe bağlı kusursuz ifa imkânsızlığı kapsamında görülerek ödenmemesi söz konusu olabilecektir. 7226 sayılı kanunun ek geçici 2. maddesinde, işyeri kiralarının 30 Hazirana kadar ödenmemesi halinde kiracıların sözleşmeyi feshedemeyecekleri öngörülmüştür.
Bu durumda “mücbir sebeb”in sona erdiği tarihten itibaren “beklenmeyen haller”le ilişkilendirilebilecek aşırı ifa güçlüğü teorisine müracaat edilmelidir. Böyle bir mecburî sebep ortadan kalktığında; sözleşmenin, kiracıların kayıplarının telafi edilebilmesini de gözetecek şeklinde dengelenmesi cihetine gidilmesi, hakkaniyet ve adalet gereği olacaktır.
Diğer taraftan, kanunun öngördüğü, 30 Hazirana kadar ödeme muafiyeti hükmü; öncelikle ekonomik imkânlarını kaybettiğinden, kirayı ödeme güçlüğüne düşenleri kapsar şekilde yorumlanmalıdır.
Kira bedellerini ödeme muafiyetinde yasal hükmün amacı ve içeriği de düşünülerek; 7226 sayılı kanunda öngörülen 30. Haziran’dan sonraki dönemlerde de; ekonomik darboğazın aşılamamış olması kaydıyla muafiyet talebinde bulunulması mümkün olmalıdır. Kiralayana bu yolda yapılacak bildirime uyulmamış olması halinde de; kira sözleşmesinin, ödenemeyen kira bedelleri de gözetilerek yeni durumlara uyarlanması, mahkemeden talep edilebilmelidir. 30 Haziran 2020’ye kadar ödeme muafiyeti ve sözleşmenin feshedilemeyeceği açıkça yasal hüküm olarak konduğundan; bu süreden evvelki zaman zarfı içindeki uyarlamaya; doğal olarak ödenemeyen kira bedellerinin ödenmesi konu edilmiş olacaktır.
Konut kiraları için koronavirüs kaynaklı ekonomik darboğaz gibi bir sebeple tanınmış -yukarıdaki gibi- bir yasal muafiyet bulunmamaktadır. Hal böyle de olsa, 7226 sayılı kanunun ek geçici 2. maddesinde işyerleri için yapılan muafiyet düzenlemesinin amacı ve sebebi gözetilmelidir. Dolayısıyla bu yasal hükme kıyasen, koronavirüs sebebiyle işleri sarsılan ve ödeme güçlüğü yaşayan konut kiracılarının da; kiradan, bu darboğazdan kurtulana kadar muaf olmaları söz konusu edilebilmelidir. Bu durumda kusursuz imkânsızlıktan sonraki zaman zarfında, ödenmeyen bedellerin ve sözleşmenin uyarlanmasının talep edilmesinin mümkün olması, akla ve hukuka uygun bir değerlendirme olacaktır.
Tüm bu değerlendirmelere, “karşı iddialar ve argümanlar” da üretilebilir. Dolayısıyla her bir somut uyuşmazlıkta, iddia ve karşı iddiaların farklı noktaları esas alınarak bir karara/hükme varmak söz konusu olabilecektir.
Bu cihetten bakılacak olursa, uyarlama taleplerine ilişkin olarak verilecek kararlarda; yasal ve sözleşme hükümlerinin, dürüstlük kurallarının, sözleşmedeki yükümlülüklerin dengeli dağıtımı ilkeri gözetilmelidir. Bunlar ve işin tabiatına uygunluk da gözetilerek, faiz veya diğer fer’îlere de hükmedilebileceği ya da sadece bedeli uyarlamakla yetinilebileceği söylenebilecektir.
Yazanlar :
Prof. Dr. R. Cengiz Derdiman – Av. Emirhan Derdiman
Dikkat :
1-) Bu makalenin/yazının, yasalara uygun şekilde kaynak gösterilip atıf yapılarak kullanılması hariç, rızamız ve iznimiz alınmadan başka yerlerde yayımlanamayacağını ve kullanılamayacağını hatırlatmak isteriz. Bu hususta Yasal Uyarı sayfasını da kontrol edebilirsiniz.
2-) Bu makaleye atıf yapılması halinde:
R. Cengiz Derdiman-Emirhan Derdiman “Koronavirüs (Covid-19) Sürecinin Kira Sözleşmelerine Etkileri nelerdir?”, Hukuki Yaklaşım Sitesi, ……………. Erişim Tarihi: ../../20..
Şeklinde kaynak gösterilmesi gerekmektedir.
3-) İznimiz ve rızamız alınması kaydıyla diğer kullanımlarda da mutlaka:
Kaynak: R. Cengiz Derdiman-Emirhan Derdiman, “Koronavirüs (Covid-19) Sürecinin Kira Sözleşmelerine Etkileri nelerdir?”, Hukuki Yaklaşım Sitesi, ……………. Erişim Tarihi: ../../20..
Şeklinde kaynak gösterilmelidir.
Dipnotlar :
[1] Belirtmek gerekir ki; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, TBKUŞK’nın 10. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır Bu nedenle kiralar hakkındaki düzenlemeler sadece 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK’nın) ilgili maddelerinde yer almıştır.
[2] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara, 2014, s. 377; Aynı yönde bakınız: Nihat Yavuz, Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira, Genişletilmiş 2. Baskı, Adalet Yayınları, Ankara, 2013, s. 805.
[3] Bakınız: Türk Borçlar Kanunun madde gerekçeleri, https://www.muglabarosu.org.tr/Upload/files/pdf/BK%20Madde%20Gerek%C3%A7eleri.pdf (17.05.2020), s. 90.
[4] Fikret Eren, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 14. Basım, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012, s. 1260;
[5] Pınar Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebepler Feshi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011, s. 215.
[6] R. Cengiz Derdiman, “Kiralananın tahliyesine için yapılacak iki ayrı ihtarın kapsamı” https://www.hukukiyaklasim.com/makaleler/kiralananin-tahliyesi-icin-yapilacak-iki-ihtarin-kapsami/ 07.04.2018, (erişim: 17.05.2020)
[7] Eren, Özel hükümler, s. 447; Derdiman, 2018.
[8] Eren, özel hükümler, s. 447; DCerdiman, 2018.
[9] 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK) kaldırılmış ve yerine TBK yürürlüğe girmiştir. BK’daki 260 ve 288. maddeler, TBK’daki 315 ve 362. maddelere tekabül etmektedir. TBKUŞK’nın 8. maddesi, önceki kanuna yapılan atıfların, yeni kanunda aynı konuya tekabül eden maddelere yapılmış sayılacağını belirtmiştir.
[10] Ödeme emrine yazılması gerekenleri kanun belirttiğinden; bunlardan başka bir hususa yer verilmesine, örneğin ödeme emrine kira sözleşmesinin eklenmesine gerek yoktur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 07.06.2012 tarihli ve esas: 2012/12913 karar: 2012/19755 sayılı kararı nakleden: Nur Işın Köroğlu, “Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi”, http://eryigithukuk.com/uploads/s-n_333719.pdf (17.05.2020), s. 5. “Ödeme emrinde ödeme süresi boş bırakılmışsa, icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) tahliye isteyemez. Aynı yönde: Köroğlu, s. 4.
[11] Eren, Özel Hükümler, s. 377, 447; Yavuz, s. 805, 815.
[12] Eren, Özel Hükümler, s. 378.
[13] Abdullah Pulat Gözübüyük, Hukuki Mesuliyet Bakımından Mücbir Sebepler ve Beklenmeyen Haller, gözden geçirilip genişletilen 2. Baskı, Ankara Basım ve Ciltevi, Ankara, 1957, s. 66 ve devamı.
[14] Yargıtay 9.Hukuk Dairesinin 03.07.2018 tarihli ve Esas: 2016/ 3450 Karar: 2018 / 14618 sayılı kararı. Keza başka bir içtihat da; heyelan mücbir sebep kabul edilmiş ve yolların kapanmasını, borcun ifasını imkânsız kılan durum olarak görmüştür: Sayıştay Temyiz Kurulunun 03.07.2012 tarihli ve Karar: 2012 / 35389 sayılı kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)
[15] R. Cengiz Derdiman, Hukuk Başlangıcı, 5. Baskı, Aktüel Yayınları, Bursa, 2015, s. 193.
[16] Gözübüyük, s. 131.
[17] Derdiman, Hukuk Başlangıcı, s. 193.
[18] “…Ancak, geçici de olsa imkansızlığın ortadan kalkmasına değin belli bir süreden -tahammül süresi – sonra yanlardan o sözleşmeyle bağlı kalmaları da beklenemez.” ( Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin T. 1.4.1993, E. 1993/283 – K. 1993/1515 tarihli ilamı, nakleden: Nil Merve Çelikbaş Şeker, “COVID-19 Salgınının İşyeri Kiralarına Etkisi” https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-salgininin-isyeri-kiralarina-etkisi/, (18.05.2020)
[19] Eren, Genel Hükümler, s. 481.
[20] Selahattin Sulhi Tekinay-Sermet Akman-Haluk Burcuoğlu-Atillâ Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yeniden Gözden geçirilmiş ve genişletilmiş 7. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993, s. 1006
[21] Örneğin, ekonomik krizlerin zaman zaman vuku bulmasının ve dolayısıyla dövizle taahhüdün risk olduğunun öngörülebilir durum olduğuna; [Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 16.12.2015 Esas: 2015/ 33476 Karar: 2015 / 36982 sayılı kararı; Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 16.04.2015 tarihli ve Esas: 2014/ 20037 Karar: 2015 / 12355 sayılı kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)] hükmedilmiştir.
[22] Bu bakımdan idari sözleşmelerde de beklenmeyen bu hallerde sözleşmecinin ekonomik durumunun sarsılması halinde sözleşmenin de yeni durumlara uyarlanması ve idare tarafından ekonomik olarak desteklenmesi benimsenmektedir: İsmet Giritli-Pertev Bilgen-Tayfun Akgüner, İdare Hukuku gözden geçirilmiş 2. Basım, Der Yayınları, İstanbul, 2006, s. 940 ve devamı; R. Cengiz Derdiman, İdare Hukuku, 5. Baskı, Aktüel Yayınları, Bursa, 2015, s. 210 ve devamı.
[23] Bu yönde bakınız: Yargıtay 13. Hukuk dairesinin 03.03.2005 tarihli ve Esas: 2004/ 14870 Karar: 2005/3171sayılı kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)
[24] Başak Baysal– Murat Uyanık-M. Selim Yavuz, “Koronavirüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler” 26/03/2020, https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-2019-ve-sozlesmeler/ (19.05.2020)
[25] Aynı yönde: Yargıtay HGK. 28.04.2010 tarih ve 2010/193 E., 2010/235 K. sayılı kararı, nakleden: Süha YILMAZ, Koronavirüsün (COVID-19) Kira Sözleşmelerine Etkisi Ve Çözüm Önerileri”, 11.05.2020, http://www.alomaliye.com/2020/05/11/koronavirusun-covid-19-kira-sozlesmelerine-etkisi-ve-cozum-onerileri-suha-yilmaz-avukat-gelir-uzmani/#_ftnref2 (18.05.2020).
[26] Bu konuda bakınız: Arzu Oğuz, “COVID 19, Mücbir Sebep ve Sözleşmelere Etkisi” https://www.ankara.edu.tr/wp-content/uploads/sites/6/2020/04/Mu%CC%88cbir-sebep.pdf (17.05.2020) s. 3, 5.
[27] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.09.2018esas: 2017/3282 karar: 2018/8795 sayılı kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)
[28] Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 15.10.1998 tarihli ve E. 1998/5829 K. 1998/7843 sayıı kararı, nakleden: Celal Ülgen, “Uyarlama Davaları” mevzuat dergisi, yıl 5 sayı 49, ocak 2002, https://www.mevzuatdergisi.com/2002/01a/03.htm, (18.05.2020). Aynı yönde: Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin, 19.09.2018 tarihli ve Esas: 2017/3615 Karar: 2018/8697 sayılı kararı.
[29] Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 01.11.2018 tarihli ve Esas: 2018/4934 Karar: 2018/10189 sayılı kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)
[30] Yargıtay 13. Hukuk dairesinin 03.03.2005 tarihli ve Esas: 2004/ 14870 Karar: 2005/3171 sayılı kararı (http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=36418)
[31] Yılmaz, 2020; Çelikbaş Şeker, 2020. Uyarlamada faiz istemleri kabul edildiğine dair örnek kararlar: Yargıtay 19.Hukuk Dairesinin, 12.02.2014 tarihli ve Esas: 2013/18673 Karar: 2014/2757 sayılı ve 13.Hukuk Dairesinin 06.12.2011 tarihli ve Esas: 2011/7947 Karar: 2011/18156 sayılı kararları.
[32] “Borçlu mücbir sebep nedeniyle kusursuz mütemerrit konumunda olduğundan, aynen ifa ile birlikte gecikmeden kaynaklı tazminat istenemeyecektir.” “Koronavirüsün (Covid-19) Sözleşmelere Etkisi” https://www.demir.av.tr/yayinlar/Covid-19 (18.05.2020)
[33] Aslı Makaracı Başak–Seda Öktem Çevik– Işılay Yörük “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”
14/04/2020, https://blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/ (18.05.2020)
[34] Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3282 Karar: 2018 /8795 Karar Tarihi: 20.09.2018 tarihli kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)
[35] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 6.12.2017 tarihli ve esas: 2017/15-2821, karar: 2017/1552 sayılı kararı, nakladen: Bilgi Notu, http://tilegal.com/Assets/Upload/bilgi-notu—10-soruda-covid-1.pdf (17.05.2020) s. 2.
[36] Sözleşmede uyarlamadan feragat halinde bunun geçerli olacağı şeklindeki aksi yönde bir karar: Yargıtay 6. HD. 02.11.2015 tarih ve 2015/5776 E. , 2015/9282 K. sayılı kararı nakleden: Yılmaz, 2020.
[37] Yargıtay 13. Hukuk dairesinin 03.03.2005 tarihli ve Esas: 2004/ 14870 Karar: 2005 /3171sayılı kararı (Sinerji mevzuat ve içtihat programı)
[38] Anayasa Mahkemesinin 13/1/1966 tarihli ve Esas:1964/26, Karar:1966/1 sayılı kararı.
[39] Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi (2/2633) ile Plan ve Bütçe Komisyonu Raporu, Türkiye Büyük Millet Meclisi 27. Yasama Dönemi 3. Yasama Yılı, Sıra Sayısı: 196, https://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem27/yil01/ss196.pdf (19.05.2020)
[40] https://www.tbmm.gov.tr/develop/owa/tutanak_g_sd.birlesim_baslangic?P4=23430&P5=H&PAGE1=90&PAGE2=94 (19.05.2020)
[41] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06/02/2002 Esas:2002/21-132 Karar: 2002/139 sayılı kararı.
[42] Yıldız Abik, “Normun Koruma Amacı Teorisi” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, cilt: 59, sayı: 3 yıl: 2010, ss: 345-448, s. 348.
[43] Anayasa Mahkemesinin 26.6.1996 tarihli ve Esas:1996/28, Karar: 1996/24 sayılı kararı
[44] Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3282 Karar: 2018 / 8795 Karar Tarihi: 20.09.2018 tarihli kararı (Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı).
